住宅を購入する場合、ほとんどの方は住宅ローンを利用して資金を用意します。
しかし、住宅ローンは銀行などの金融機関を中心に非常に多くの商品が提供されており、どれを選べば良いのか全くわからないという方も多くいらっしゃいます。
どこで借りれば良いのか、変動や固定など金利の対応はどうすれば良いのか、といった悩みは非常に多くいらっしゃいます。
住宅ローンは非常に大きな金額ですので、選んだ物によっては最終的に数十万、数百万円の差がでることもあります。
ここでは住宅ローンの金利タイプや種類について理解をし、損をしないような住宅ローン選びをできるようにしましょう。
住宅ローンの金利タイプで最も大切なことは「自分に合った金利タイプを見極める」こと。
金利タイプには「変動金利」「全期間固定金利」「固定期間選択」という3つに分けられます。
それぞれの特徴を覚えておきましょう。
変動金利型は返済期間中に定期的に金利が見直される金利タイプです。
市場金利の動向を受けて半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額が変更されます。
また、見直し後の返済額は前回の125％までとなっているため、金利がどんなに上昇していてもそれ以上は上がりません。
毎月の返済額が10万円だった場合、金利がどんなに上昇しても12万5千円が次の5年の返済額の上限となります。
ただし、125%を超えた分はその次の変更タイミングで繰り越されますので、125%を超えた分は払わなければ良いということではありません。
変動金利型の最大のメリットは、「金利の低さ」「金利が上がらなければ低金利を維持できる」ということでしょう。
金利上昇がなければ低金利の恩恵を受け続けることができますし、市場金利が下がった場合は返済額が下がる可能性もあります。
全期間固定型は言葉の通り、ローンを借り入れてから完済するまでの金利が変わらない金利タイプです。
金利が変わらないことから返済プランが非常に立てやすく、急に返済額が増えて予定が崩れてしまうということはありません。
変動金利と異なり市場金利が上がったとしても影響を受けませんが、市場金利が下がったとしても、返済額には反映されないのがデメリットと言えるかもしれません。
また、変動金利と比べると金利が高く設定されることがほとんどです。
固定期間選択型は、借り入れの段階から○年間は金利が固定され、その期間が終了後に固定金利にするか変動金利にするか選ぶことができるというものです。
なお、固定期間終了後は変動型しか選べないローンもあります。
固定期間は2年、3年、5年、10年、15年などから選ぶことができ、期間が短いほど金利が低くなりやすく、短いほど変動型並みの金利に近くなっています。
固定期間選択型のメリットは、固定期間中は変動型に近い低金利で市場金利に応じた変動が発生しないということ。
ただし、固定期間終了後に金利が上がっていた場合は返済額が大きくなってしまうというリスクも高くなっています。
住宅ローンを借りるとなると多くの方は銀行などの金融機関をイメージされるかと思います。
しかし、銀行を始めとした金融機関以外にも、国や自治体などが運営する公的ローンというものも存在します。
ここではそれぞれの違いについて説明します。
民間ローンは銀行や信用金庫、農協、民間保険会社といった、民間の金融機関が提供する融資制度です。
特徴としては融資限度額が高く設定されており、公的ローンと比べて多くのお金を借りることができます。
また、不動産会社やハウスメーカーによっては、金融機関と協力して「提携ローン」を提供していることも。提携ローンの場合、一般的な住宅ローンよりも低金利で設定をされていることもあります。
国や自治体等が提供している住宅ローンで、多くの方が耳にしたこともあるフラット35も
こちらに含まれます。
特徴としては住宅ローン審査が民間ローンと比べてゆるいということが挙げられます。
また、民間ローンと比べると金利も低めで設定されています。
ただし、後述するフラット35のように物件に対しての条件も設定されています。
フラット35は住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供する、公的ローンです。
特徴としては全期間固定金利型となっていて、最長35年の全返済期間にわたり金利が変わりません。また団体信用生命保険という生命保険への加入が任意ということが挙げられます。
また、フラット35には「購入する物件に対する技術基準」があります。
床面積や耐火性、断熱性能などの基準をクリアした物件でなければローンを組めないのも特徴といえます。
こちらもフラット35と同じく住宅金融支援機構が提供する公的ローンです。
勤務先の財形貯蓄制度で、1年以上貯蓄を続けてきた人が利用でき、申込日前2年以内に財形貯蓄の預け入れを行い、申込日の時点で貯蓄残高が50万円以上あるなどの要件が定められています。
こちらを利用するためには一定期間の準備が必要です。利用をしたい方は勤務先に財形融資制度があるか確認し、早目に動く必要があります。
住宅ローンは世帯主のみでしか借りられないということはなく、夫婦や親子の共同名義で借り入れることもできます。
ここでは夫婦に焦点を絞って説明します。
ペアローンは夫婦がそれぞれ別の住宅ローンを借りて、購入資金を用意する方法です。
この方法では共働きで夫も妻もそれぞれ収入があるような場合に利用されます。
特徴としては夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられることや、それぞれが審査を受けるため、世帯主が単独で借り入れるよりも多くの金額を借りることができることでしょう。
しかし、住宅ローンの契約では事務手数料や印紙税などが発生しますが、その費用もそれぞれ発生してしまいます。また、妻の出産や育児で仕事をやめた場合は住宅ローン控除がなくなってしまうのも特徴です。
連帯債務は夫婦のうちの1人が住宅ローンの契約者となり、もうひとりが連帯債務者となって連名で住宅ローンを契約する方法です。
特徴としては夫婦の収入を合算して審査を行うことができますので、単独ローンよりも多くの金額を借りることができます。
また、ペアローンとは異なって1契約ですので、諸費用などは通常の単独ローンと変わらない上に、連帯債務者も住宅ローン控除を受けることができます。
ただし、連帯債務者にも安定した収入が求められることや、万が一離婚となった場合でも連帯債務者の返済義務はなくなりませんので注意が必要です。
連帯保証型は、単独ローンと同じく契約者が住宅ローンの返済をしていきますが、返済が滞った場合は連帯保証人が返済をするという方法です。
契約者が万が一亡くなったような際には、団体信用生命保険が適用されますので、連帯保証人を含めて返済義務は生じません。
また、こちらも1本の契約となりますので、ペアローンのように諸費用が2倍になるということもありません。
なお、連帯保証人は団体信用保険に加入ができないということや住宅ローン減税を受けることができませんので注意他必要です。
住宅ローンの金利タイプや公的ローンと民間ローンの違い、借入方法の注意点について紹介をさせていただきましたが、住宅ローンは様々なパターンがあり最も自分にあった方法がわからないということもあるかと思います。
弊社では多くのお客様の住宅ローンに関する悩みを解決してきた住宅ローンのプロです。
もし住宅ローンで気になることや困ったことがありましたら、お気軽にご相談ください。
